L'achat d'une propriété louée. Revenu de loyer.

Selon les statistiques 43% des citoyens allemands habitent dans leur biens immobiliers propres (seulement 12% à Berlin) Le reste des habitants louent un bien immobilier. Les raisons pour cela sont d'une part loyer de bon marché, et d'autre part des droits de locataires bien protégés par la législation allemande.

Loyer et revenu de loyer

En Allemagne il y a deux notions de loyer: loyer "chaud" (Warmmiete) et loyer "froid" (Kaltmiete)

Loyer chaud regroupe le loyer "froid" et les charges (Nebenkosten), c'est à dire la somme complète du loyer, versé par le locataire. Le loyer "chaud" est payé au propriétaire.

Loyer "froid" est la somme du loyer sans le paiement des services publics. Cette somme est perçu par le propriétaire d'un bien immobilier.

Le propriétaire doit aussi payer les services d'administration d'une maison (Hausverwaltung) et effectuer les payements mensuels auprès de la caisse communale (Instandhaltungrucklage). La somme dépend de la maison (environs 50 euros).

La somme des dépenses complètes pour un bien immobilier est donc les charges, les services d'administration d'une maison, la caisse communale. En allemand on appelle cette somme Hausgeld ou Wohngeld.

Il y a deux possibilités pour conter le revenu pur: loyer "chaud" moins Hausgeld (la somme des dépenses complètes), ou bien loyer "froid" moins le dépense pour les services d'administration et la caisse communale.

Rupture d'un contrat

Presque tous les contrats de loyer en Allemagne sont faits pour un délai sans limite. C'est à dire que le locataire habite dans un bien immobilier jusqu'au moment où le propriétaire souhaite l'utiliser autrement. Dans ce cas le propriétaire envoie une lettre au locataire dans laquelle il demande de quitter son bien immobilier dans le délai déterminé. Selon la législation allemande, si le locataire habite dans un bien immobilier moins de 8 ans, il y a un délai de 3 mois pour le déménagement, si le locataire habite dans un immobilier plus de 8 ans, il y a un délai de 9 mois pour le déménagement.

Si le propriétaire le désire, il peut faire un contrat limité. Dans ce cas le locataire doit quitter le bien immobilier après expiration du délai.

Augmentation du loyer

Selon la législation allemande le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 20% tous les 3 ans. Des exceptions existent, si l'appartement ou l'immobilier sont rénovées ou les conditions de vie sont améliorées. Toute de même, le loyer ne doit pas être plus cher que le loyer moyen actuel de l'arrondissement.

Quand le propriétaire fait un nouveau contrat avec le nouveau colocataire, il peut augmenter le prix sans dépasser le montant des loyers du quartier.

Visite d'un appartement loué

En général, la visite d'un appartement n'est pas possible. Les droits des colocataires sont protégés par la législation allemande. Le locataire a le droit de laisser entrer le propriétaire un maximum de 3 fois par an. Parfois une visite est tout de même possible avec un accord écrit de la part du colocataire. Dans cette lettre, la date et l'heure de visite sont notées.